Maarten Vermeulen, managing director MVGM Nederland, is een van de tafelgasten bij de TaxatieSummit op donderdag 29 oktober. Samen met onder andere Peter Göbel (ING REF) en Jacques Boeve (C&W) gaat hij Aan Tafel bij Janneke in gesprek over Coronaproof Taxeren. Voor MVGM heeft Maarten jarenlang gewerkt bij de RICS. Zijn boodschap bij dit event over Futureproof Taxeren: “Taxateurs moeten vol mee in alle nieuwe ontwikkelingen.”
Taxeren op toekomstige waarde
Dit soort vragen komen altijd bovendrijven als er in de markt een verstoring optreedt, zoals nu de wereldwijde pandemie die over de hele wereld voor grote onzekerheid zorgt. In de jaren zeventig zorgde de oliecrisis voor de RICS Red Book en in 2008 werd het platform Taxateurs en Accountants opgericht wat heeft geresulteerd in het NRVT. De basis is echter een marktwaarde conform de IVS-richtlijnen. Bij een marktwaardetaxatie gaat het om een prijs te schatten die op de markt onder een aantal voorwaarden verkregen kan worden. Dit staat als volgt geformuleerd in de richtlijnen van de IVS:
“De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een goed of een verplichting zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie na behoorlijke marketing , waarin partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en zonder dwang.”
De waardepeildatum mag nooit in de toekomst liggen. Wanneer een taxatie naar een toekomstige waardepeildatum geschiedt, pretendeert de taxateur immers de toekomstige te betalen prijs te kennen en dat is onmogelijk. Taxeren op een toekomstige waardepeildatum is niets minder dan ‘ongeoorloofd forecasten’. Een marktwaardetaxatie is een momentopname (een dagprijs), waarbij in het taxatierapport een afspiegeling wordt gegeven van de korte- en langetermijnrisico’s met de daarbij behorende taxatieonzekerheid en marktrisico’s. Door covid-19 zullen de taxatieonzekerheden alleen maar toenemen.
Naast een momentopname kan het voor een belegger of financier ook interessant zijn om te kijken naar een duurzame langtermijnwaarde, waarbij tijdelijke marktdisrupties niet meetellen. Hierbij moet gedacht worden aan de reële economische waarde of een mortgage lending value, wat we in Duitsland al enige tijd kennen. De rol van de taxateur veranderd daarmee ook van taxateur naar adviseur. Veel meer denken in scenario’s en wat het concreet betekent voor de waarde van het vastgoed op de korte- en lange termijn.
Rol van de vastgoedbeheerder
De beheerder heeft natuurlijk een rol bij het creëren van de toekomstige waarde. “Wat we proberen vanuit de exploitatie is het creëren van een beeld naar de toekomst toe. Wat dit concreet betekent voor het te verhuren object. Wat betekent het als over een half jaar het gebouw, bijvoorbeeld door corona, voor de helft leeg komt te staan? Ik vind dat je vanuit exploitatie nadrukkelijk de verantwoordelijkheid hebt om je gebouweigenaar daarin te adviseren. En als je echt gelooft in je eigen plan, dan participeer je daar ook risicodragend in. Zover zijn we nog niet, maar wij hebben daar wel alle kennis en competenties voor in huis. Dit wel in samenwerking met een belegger.”
Menselijke inspectie blijft cruciaal
Een van de thema’s op de TaxatieSummit is Digitaal Taxeren. Wij vroegen Maarten naar zijn mening. “Ik denk dat het heel goed mogelijk is dat AVM’s veel accurater zijn dan de mens zelf, maar dat laat onverlet dat de AVM niet het gebouw en de omgeving kan inspecteren. Wat is je gevoel erbij, hoe is het onderhouden en wat is de ‘look and feel’? Die zijn namelijk cruciaal voor de taxatie. Het blijft mensenwerk, alleen de verhouding met data verschuift.”
Circulair taxeren moet
“Circulariteit is gewoon iets waar we met z’n allen naartoe moeten of we het willen of niet. Anders houden we het met de aarde niet vol. Dus de taxateur moet daar net als bij duurzaamheid en gezondheid op anticiperen. Er zit natuurlijk waarde in een circulair gebouw. Mogelijk dat er in de toekomst een belasting kan komen op renovatie: wel of geen afvalstoffen. Bij circulair renoveren heb je geen afvalstoffen en ben je dus beter bezig voor het milieu. Het niet betalen van die belasting heeft natuurlijk ook invloed op de waarde, dus ik zou zeker al gaan nadenken over circulair taxeren.”
Over compliceer niet en sta open voor anderen
Op de vraag welke boodschap hij wil achterlaten op de TaxatieSummit, antwoord Maarten: “Ik vind dat je dingen niet moeilijker moet maken dan dat ze zijn, dus niet over compliceren. Als je alles in een model stopt, wordt het daarmee écht beter? Je kan gewoonweg niet de hele wereld in een model stoppen. Probeer als taxateur ook echt open te staan voor meningen van andere partijen. Een taxatie is nooit zwart-wit en neem daarin mee de verschillende visies die er kunnen zijn. Werk meer samen met andere disciplines en sta open voor wat er zich buiten de taxatiewereld afspeelt.
TaxatieSummit
Futureproof taxeren met 28 sprekers en (inter)nationale gedachteleiders in 2 dagen. Dat is de TaxatieSummit op 29 oktober en 30 oktober. Op de TaxatieSummit komen alle belangrijke taxateurs en stakeholders samen: live op locatie én online. Al 215 taxateurs en stakeholders doen mee met de TaxatieSummit. Bekijk het volledige programma op www.taxatiesummit.nl.